Cómo se calcula la cuota de una hipoteca (y por qué al principio casi todo son intereses)

Casi todas las hipotecas en España usan el llamado sistema de amortización francés. Tiene una característica que sorprende a mucha gente la primera vez que ve su tabla: la cuota es siempre la misma, pero lo que haces con ella cambia radicalmente con los años.

La fórmula

La cuota mensual sale de aquí:

cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

Donde P es el capital prestado, n el número total de cuotas (los años multiplicados por 12) e i el interés de cada mes, que es el tipo anual dividido entre 12. Con un 3,2 % anual, i vale 0,032 ÷ 12 = 0,00266…

Un ejemplo con números reales

Pongamos una hipoteca de 180.000 € a 25 años con un 3,2 % TIN. Son 300 cuotas. Aplicando la fórmula sale una cuota de 872,42 € al mes.

Ahora la parte incómoda. Multiplica: 872,42 × 300 ≈ 261.727 €. Has pedido 180.000 € y vas a devolver casi 261.730 €. Los 81.727 € de diferencia son intereses; casi la mitad de lo que pediste, otra vez.

Por qué al principio casi todo son intereses

El interés de cada mes no se calcula sobre lo que pediste, sino sobre lo que todavía debes. En la primera cuota debes los 180.000 € enteros, así que el interés de ese mes es 180.000 × 0,00266… = 480 €. Como la cuota es de 872,42 €, solo 392 € van a reducir la deuda.

A partir de ahí se pone en marcha una bola de nieve lenta: cada mes debes un poco menos, el interés baja un poco, y la parte que amortiza sube un poco. En esta hipoteca concreta, la cuota no empieza a dedicar más a capital que a intereses hasta el mes 41, es decir, pasados casi tres años y medio.

El efecto acumulado es el que sorprende de verdad. Después de cinco años pagando, habrás entregado al banco 52.345 € y seguirás debiendo 154.503 € de los 180.000 iniciales: solo has amortizado 25.497 €. Casi la mitad de todo lo que has pagado se ha ido en intereses. Por eso vender la casa pronto deja esa sensación de no haber avanzado nada con la deuda.

TIN y TAE no son lo mismo

El TIN (tipo de interés nominal) es solo el precio del dinero, y es el número que entra en la fórmula de arriba. La TAE (tasa anual equivalente) incluye además comisiones, gastos y productos vinculados, y está pensada precisamente para poder comparar ofertas entre sí.

Regla práctica: usa el TIN para calcular tu cuota y la TAE para comparar bancos. Una hipoteca con mejor TIN pero con seguros obligatorios atados puede salirte más cara que otra con TIN algo peor.

Amortizar por anticipado: cuota o plazo

Si adelantas dinero, el banco te preguntará qué prefieres reducir. No es una pregunta menor:

• Reducir plazo: la cuota se queda igual y terminas antes. Es lo que más intereses ahorra, con diferencia, porque recorta justo los años finales del préstamo.
• Reducir cuota: pagas menos cada mes pero sigues los mismos años. Ahorra bastante menos, aunque da aire al presupuesto mensual.

Y una cosa importante sobre cuándo: amortizar pronto vale mucho más que amortizar tarde. Los mismos 10.000 € metidos en el año 3 ahorran varias veces más intereses que en el año 18, porque actúan sobre una deuda pendiente mucho mayor y durante más tiempo.

Esto es información general para que entiendas los números, no asesoramiento financiero. Antes de firmar o de amortizar, contrasta las condiciones concretas de tu contrato, que incluyen comisiones y límites que varían mucho de un banco a otro.